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[转载]对我国房地产业的研究-2018年版

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房地产业无疑是目前最关乎我国和我们每个人财产的最关键的行业,该行业的兴衰将会直接导致我们每个人未来在财富上的命运,因此,本人在2012年和2015年分别做过研究,如今又已经过去了三年,因此,有必要再次研究房地产业的状况,看看是否发生了什么重大变化,以便于及早采取防范措施。

 

本文所采用的数据来自于国家统计局网站数据查询,年度数据和月度数据一栏,我对这些数据与统计年鉴对比过,发现是一致的,因此,这次我们得以采用了最新的数据。

 

第一部分,需求数据分析

 

显然的,我国房地产业的巨大发展根本原因是我国的城市化进程,所以研究城乡人口数据是至关重要的。先来看总人口



 

我们可以看到,我国每年的城市化人口的数目基本上是恒定的,城市每年新增2090万人口,农村每年减少1353万人口,在2011年,城市人口首次超过农村人口。下面看城市化率



 

我们可以看到我国目前的城镇化率大约是60%,每年的城市化率提高大约1.33%



 

我们从上图看到,城市人口的增加数量和农村人口的减少数量在近几年基本保持恒定,目前还看不到衰减的迹象。当然,我们目前查不到最近两年的数据,导致不能反映及时的情况。

 

第二部分,供给数据分析

 

下面我们来分析供给数据



 

我们看到,城市住宅施工面积迅速增长,但是在2014年以后开始保持恒定在60亿平方米的数量级,而竣工面积在2011年之后每年基本保持在10亿平方米的数量级。



 

从上图我们可以看到,从2010年开始,住宅新开工面积就一直保持在10亿平方米以上,平均大约在13亿平方米,而2013年开始,住宅销售面积就达到了10亿平方米以上,2016,2017基本在13亿平方米,2018年前六个月已经销售了6.7亿平方米,新开工了7亿平方米,估计今年也能达到13亿平方米。如果按照每户2.9口人105平方计算,目前的新开工和销售面积大约是能保证每年3600万人口的新增城市人口。



 

从上图可以看出,无论是竣工套数还是销售套数,都在急剧增加,但是销售套数要远大于竣工套数,也就是说我国的房地产销售实际上是期房销售,目前,很多人已经买了房子,但是他们并没有住上。

 

这里我们需要分析一个数据,2016年我国城市住宅竣工了9.84亿平方米,而商品住宅竣工了7.72平方米,两者相差2.12亿平方米,也就是说,目前仍然有相当多的住宅不是商品住宅,所以目前的住宅销售套数应该是低估了目前的房地产供给量,至于低估了多少,我目前并不清楚。

 

2016年销售了1280万套,2017年根据销售面积推算销售了1380万套,估计2018年销售1420万套,如果按年均1350万套计算,近三年平均每年满足3900万人的新增城市人口需要。因此,无论从什么角度计算,从流量上,我国的房地产供给都已经超过了新增城市化人口的需求。

 

第三部分,国际比较

我们取与我们文化类似,地理上接近的日韩作为比较的例子

 


日本在1975年达到城市化率75.72%,在此之前,每年的城市化率为0.83%1975年到2000年城市化速度变得非常慢,为0.12%,之后再次加速,2015年城市化率为93.5%



 

韩国在1966年启动城市化进程,到1990年达到城市化率73.84%,期间年均城市化率为1.67%1995年城市化率为78.24%19901995年年均城市化率为0.86%2005年城市化率为81.35%1995年到2006年年均城市化率为0.3%2015年城市化率为82.47%2006年到2015年年均城市化率为0.11%

 

综合日韩的城市化情况来看,我认为我国会在城市化率达到75%时城市化的速度就会下降为现在的一半,而升到75%的城市化率大约需要11年,也就是2029年左右。



 

从上面的韩国房价走势图来看,韩国的房价在1990年快速城市化期间上涨较多,而在1990年快速城市化之后基本没有上涨。

 

日本的房价在1955年到1974年期间,上涨很快,20年上涨44倍,这段时间正是日本的快速城市化期间,1975年到1985年上涨很缓慢,11年涨幅不到1倍,1986年到1991年,为疯狂上涨期,61.7倍,而在1975年到1991年期间,是城市化速度极慢的时期。1992年之后房价跌了近30年。

可见,日本房价下跌,有投机性的原因,就是1985年广场协议后,日元升值,日本政府采取了财政刺激加放水的政策,外加热钱流入日本寻求升值利润,导致日本无论股市还是房价都大幅度上涨,由此导致泡沫。 

另外,事实证明,房价是否危险,与某地是否属于大城市没有关系,而与房价收入比有关系。日本六个主要中心城市的房价在1992年之前几年涨幅高于小城市,而在此之后,跌幅也远高于小城市,1992-2000年,日本六大城市住宅用地价格跌幅55%,而中小城市住宅用地跌幅仅19%

 

第四部分,结论

 

1,从流量上看,我们每年城市新增人口2100万,而目前城市住宅年均竣工10亿平方,可满足2760万人口的需要,目前房地产上年均销售1350万套房屋,能够满足3900万人的需要,因此,无论是从哪个角度,供给都超过了城市化的需求。

2,从存量上看,我国达到城市化率75%约需要2.3亿人大约需要83亿平方米,目前在建城市住宅是57亿平方米。在建住宅中有多少是已销售期房,无法估计,所以存量数据不太好估计。但是综合日韩经验,我认为我国房地产业应该仍有5-10年的大规模建设期。

3,上面是讨论量的数据,下面我们谈价格。我国目前无论是租售比以及房价收入比都处于较高的位置。而韩国房价虽然涨了很多年,下跌的时间一般很短且很小,但是目前韩国首尔单套房价比韩国人均GDP仅有大约17倍左右。日本1980年代房价极高,类似于我国目前的情况,后来房价跌了近三十年,虽然有2000年之后的再次城市化,也丝毫没有改变房价下跌的趋势。结合日韩情况,我认为我国更类似于日本。因此,我认为2029年之前快速城市化结束之前,房价基本是没有大幅下跌的风险的,而2029年之后,有可能是房价涨幅慢于收入,让收入慢慢追上房价,但是更有可能的是房价经历比较长时间的下跌来靠近收入。

4,结合日本的经验,北上广深厦的房价要比我国其他地方的房价危险得多。

总之,我认为从房地产的年均供给数量上来看,我国房地产无疑是达到了顶峰,以后几年会保持现在的供给量,而不会再增长了,再经过一些年,房地产的供给量会巨幅下降。而从价格上来看,由于我国城市化尚未达到75%,房子的需求尚未得到满足,所以房价是不会巨幅下跌的。至于2029年以后的房价走势,我认为我们目前没有可靠的信息,还无法做出决定,我认为应该等再过五六年,得到更多的信息时再论。但是从房价收入比以及租售比来看,我国的房价无疑是过高的。

 

第五部分,对投资的启示。

 

本人研究房地产,主要是研究对于个人财富的影响,而投资的渠道无非是这么几种,股票,房地产,债券。目前来看,房价显然是过高的,从价值投资而不是技术分析的角度来看,投资房地产显然不合适,居住来说,买不如租。从投资银行股的角度来看,未来十年应该不会遭遇房地产价格危机,而在目前房屋新开工量8年基本未涨的情形来看,房屋供给量危机短期内也不会过大(如果房地产供给量过高,贷款过多,以后轰然减少,会导致贷款无法偿还,暂时来看,我国政府对于房地产的政策,并没有起到抑制房价的作用,但是确实起到了防止房地产供给量猛增的作用,从而在一定程度上避免了社会资源过多投入房地产建设)。我认为现在认为房地产相关占银行贷款50%,因此银行业很危险,目前来看是言之过早的,房地产的供给量危机或者价格危机,应该至少在10年后才会到来。


 

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