房地产业无疑是目前最关乎我国和我们每个人财产的最关键的行业，该行业的兴衰将会直接导致我们每个人未来在财富上的命运，因此，本人在2012年和2015年分别做过研究，如今又已经过去了三年，因此，有必要再次研究房地产业的状况，看看是否发生了什么重大变化，以便于及早采取防范措施。
本文所采用的数据来自于国家统计局网站数据查询，年度数据和月度数据一栏，我对这些数据与统计年鉴对比过，发现是一致的，因此，这次我们得以采用了最新的数据。
第一部分，需求数据分析
显然的，我国房地产业的巨大发展根本原因是我国的城市化进程，所以研究城乡人口数据是至关重要的。先来看总人口
我们可以看到，我国每年的城市化人口的数目基本上是恒定的，城市每年新增2090万人口，农村每年减少1353万人口，在2011年，城市人口首次超过农村人口。下面看城市化率
我们可以看到我国目前的城镇化率大约是60%，每年的城市化率提高大约1.33%。
我们从上图看到，城市人口的增加数量和农村人口的减少数量在近几年基本保持恒定，目前还看不到衰减的迹象。当然，我们目前查不到最近两年的数据，导致不能反映及时的情况。
第二部分，供给数据分析
下面我们来分析供给数据
我们看到，城市住宅施工面积迅速增长，但是在2014年以后开始保持恒定在60亿平方米的数量级，而竣工面积在2011年之后每年基本保持在10亿平方米的数量级。
从上图我们可以看到，从2010年开始，住宅新开工面积就一直保持在10亿平方米以上，平均大约在13亿平方米，而2013年开始，住宅销售面积就达到了10亿平方米以上，2016,2017基本在13亿平方米，2018年前六个月已经销售了6.7亿平方米，新开工了7亿平方米，估计今年也能达到13亿平方米。如果按照每户2.9口人105平方计算，目前的新开工和销售面积大约是能保证每年3600万人口的新增城市人口。
从上图可以看出，无论是竣工套数还是销售套数，都在急剧增加，但是销售套数要远大于竣工套数，也就是说我国的房地产销售实际上是期房销售，目前，很多人已经买了房子，但是他们并没有住上。
这里我们需要分析一个数据，2016年我国城市住宅竣工了9.84亿平方米，而商品住宅竣工了7.72平方米，两者相差2.12亿平方米，也就是说，目前仍然有相当多的住宅不是商品住宅，所以目前的住宅销售套数应该是低估了目前的房地产供给量，至于低估了多少，我目前并不清楚。
2016年销售了1280万套，2017年根据销售面积推算销售了1380万套，估计2018年销售1420万套，如果按年均1350万套计算，近三年平均每年满足3900万人的新增城市人口需要。因此，无论从什么角度计算，从流量上，我国的房地产供给都已经超过了新增城市化人口的需求。
第三部分，国际比较
我们取与我们文化类似，地理上接近的日韩作为比较的例子
日本在1975年达到城市化率75.72%，在此之前，每年的城市化率为0.83%，1975年到2000年城市化速度变得非常慢，为0.12%，之后再次加速，2015年城市化率为93.5%。
韩国在1966年启动城市化进程，到1990年达到城市化率73.84%，期间年均城市化率为1.67%，1995年城市化率为78.24%，1990到1995年年均城市化率为0.86%，2005年城市化率为81.35%，1995年到2006年年均城市化率为0.3%，2015年城市化率为82.47%，2006年到2015年年均城市化率为0.11%。
综合日韩的城市化情况来看，我认为我国会在城市化率达到75%时城市化的速度就会下降为现在的一半，而升到75%的城市化率大约需要11年，也就是2029年左右。
从上面的韩国房价走势图来看，韩国的房价在1990年快速城市化期间上涨较多，而在1990年快速城市化之后基本没有上涨。
日本的房价在1955年到1974年期间，上涨很快，20年上涨44倍，这段时间正是日本的快速城市化期间，1975年到1985年上涨很缓慢，11年涨幅不到1倍，1986年到1991年，为疯狂上涨期，6年1.7倍，而在1975年到1991年期间，是城市化速度极慢的时期。1992年之后房价跌了近30年。
可见，日本房价下跌，有投机性的原因，就是1985年广场协议后，日元升值，日本政府采取了财政刺激加放水的政策，外加热钱流入日本寻求升值利润，导致日本无论股市还是房价都大幅度上涨，由此导致泡沫。
另外，事实证明，房价是否危险，与某地是否属于大城市没有关系，而与房价收入比有关系。日本六个主要中心城市的房价在1992年之前几年涨幅高于小城市，而在此之后，跌幅也远高于小城市，1992年-2000年，日本六大城市住宅用地价格跌幅55%，而中小城市住宅用地跌幅仅19%。
第四部分，结论
1，从流量上看，我们每年城市新增人口2100万，而目前城市住宅年均竣工10亿平方，可满足2760万人口的需要，目前房地产上年均销售1350万套房屋，能够满足3900万人的需要，因此，无论是从哪个角度，供给都超过了城市化的需求。
2，从存量上看，我国达到城市化率75%约需要2.3亿人大约需要83亿平方米，目前在建城市住宅是57亿平方米。在建住宅中有多少是已销售期房，无法估计，所以存量数据不太好估计。但是综合日韩经验，我认为我国房地产业应该仍有5-10年的大规模建设期。
3，上面是讨论量的数据，下面我们谈价格。我国目前无论是租售比以及房价收入比都处于较高的位置。而韩国房价虽然涨了很多年，下跌的时间一般很短且很小，但是目前韩国首尔单套房价比韩国人均GDP仅有大约17倍左右。日本1980年代房价极高，类似于我国目前的情况，后来房价跌了近三十年，虽然有2000年之后的再次城市化，也丝毫没有改变房价下跌的趋势。结合日韩情况，我认为我国更类似于日本。因此，我认为2029年之前快速城市化结束之前，房价基本是没有大幅下跌的风险的，而2029年之后，有可能是房价涨幅慢于收入，让收入慢慢追上房价，但是更有可能的是房价经历比较长时间的下跌来靠近收入。
4，结合日本的经验，北上广深厦的房价要比我国其他地方的房价危险得多。
总之，我认为从房地产的年均供给数量上来看，我国房地产无疑是达到了顶峰，以后几年会保持现在的供给量，而不会再增长了，再经过一些年，房地产的供给量会巨幅下降。而从价格上来看，由于我国城市化尚未达到75%，房子的需求尚未得到满足，所以房价是不会巨幅下跌的。至于2029年以后的房价走势，我认为我们目前没有可靠的信息，还无法做出决定，我认为应该等再过五六年，得到更多的信息时再论。但是从房价收入比以及租售比来看，我国的房价无疑是过高的。
第五部分，对投资的启示。
本人研究房地产，主要是研究对于个人财富的影响，而投资的渠道无非是这么几种，股票，房地产，债券。目前来看，房价显然是过高的，从价值投资而不是技术分析的角度来看，投资房地产显然不合适，居住来说，买不如租。从投资银行股的角度来看，未来十年应该不会遭遇房地产价格危机，而在目前房屋新开工量8年基本未涨的情形来看，房屋供给量危机短期内也不会过大（如果房地产供给量过高，贷款过多，以后轰然减少，会导致贷款无法偿还，暂时来看，我国政府对于房地产的政策，并没有起到抑制房价的作用，但是确实起到了防止房地产供给量猛增的作用，从而在一定程度上避免了社会资源过多投入房地产建设）。我认为现在认为房地产相关占银行贷款50%，因此银行业很危险，目前来看是言之过早的，房地产的供给量危机或者价格危机，应该至少在10年后才会到来。
